แจ้งซ่อม / แจ้งปัญหาอาคาร

สแกน QR ประจำชั้นแล้วกรอกฟอร์ม · ระบบจัดลำดับความเร่งด่วนและแจ้งทีม FM ทันที

เรื่องที่แจ้ง

1. เลือกอาการจากรายการ (แยกตามหมวด) 2. ระบุเพิ่มเติม (ไม่บังคับ)

เลือกจากรายการแล้ว ระบบเลือกหมวดงานและผลกระทบให้ ปรับเองได้ · ไม่พบในรายการ เลือก “อื่น ๆ” แล้วพิมพ์เอง

หมวดงาน

ชั้น / พื้นที่ ส่วนงาน

จุดที่พบปัญหา ห้อง เลขห้อง หรือจุดสังเกต รายละเอียด

ผลกระทบ

อันตราย หรือธุรกิจหยุดชะงักคนติดลิฟต์ ไฟดับทั้งชั้น น้ำรั่วหนัก กลิ่นไหม้ ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ผิดปกติ ร้านเปิดขายไม่ได้ ใช้งานได้บางส่วน กระทบการทำงานหรือลูกค้าแอร์ห้องประชุมเสีย ห้องน้ำใช้ไม่ได้ อุปกรณ์ครัวบางตัวหยุด กล้อง CCTV ใช้งานไม่ได้ ไม่เร่งด่วน ยังใช้งานได้หลอดไฟดับบางดวง ประตูฝืด เฟอร์นิเจอร์ชำรุด งานปรับปรุงเล็กน้อย

ผู้แจ้ง / หน่วยงาน ช่องทางติดต่อ

ภาพปัญหา (ก่อนแก้ไข) · ไม่บังคับ · ห้ามถ่ายติดใบหน้าบุคคล (PDPA)

+ เพิ่มรูปภาพปัญหา

คิวงานซ่อม

งานใกล้ครบ SLA ขึ้นก่อน · คลิกเพื่อเปิดใบงาน

ประวัติงานซ่อม

ค้นหางานที่ซ่อมแล้ว · ระบบทำเครื่องหมาย “ซ่อมซ้ำ” เมื่อเสียซ้ำภายใน 30 วัน

ภาพรวมงานซ่อมและ SLA

คำนวณสดจากใบงานทั้งหมด

งานตามหมวด

ปิดแล้วยังเปิดอยู่

งานตามชั้น

ปิดแล้วยังเปิดอยู่

ต้องติดตามด่วน

เกิน SLA หรือเหลือเวลาไม่ถึง 25%

เวลาที่ใช้ตามความเร่งด่วน

Present: นำเสนอผลงาน

สไลด์สรุปผลงานสำหรับที่ประชุม · ใช้ปุ่ม ← → เปลี่ยนสไลด์

แจ้งเตือนครบกำหนด

PM สัญญา ใบอนุญาต และงานค้างที่ใกล้/เกินกำหนด · กฎการส่งเข้า Teams ตั้งได้ที่หน้าตั้งค่า

รายการแจ้งเตือน

งานบำรุงรักษาระบบอาคาร

เครื่องจักร PM งานซ่อม และสัญญาของแต่ละระบบ · คลิกการ์ดเพื่อเปิด

แบบแปลนและเอกสารอาคาร

แบบ As-built, CAD, คู่มือ O&M และใบรับรอง แยกตามระบบและบริษัท

เอกสารแยกตามระบบ

ค้นหา ระบบ ประเภท

วัสดุสิ้นเปลือง (Consumables Stock)

ทะเบียนวัสดุ · เตือนเมื่อถึงจุดสั่งซื้อ · เลือกรายการเพื่อเปิด PR

รอบการบำรุงรักษา (PM Schedule)

กด “บันทึกทำแล้ว” เพื่อเลื่อนรอบถัดไปอัตโนมัติ

ความถี่ในตารางเป็นค่าตัวอย่าง ต้องยืนยันกับคู่มือผู้ผลิต สัญญา vendor และข้อกำหนดกฎหมาย (เช่น ตรวจสอบอาคารประจำปีโดยผู้ตรวจสอบอาคาร) ก่อนใช้จริง

แผน PM ทั้งหมด

เครื่องจักรและอุปกรณ์ (Asset Register)

คลิกชื่อเพื่อดูประวัติรายเครื่อง

รายการนี้เป็นตัวอย่างเพื่อแสดงโครงสร้าง ต้องทำ asset survey จริงของอาคารก่อนนำเข้าระบบ

ใบอนุญาตและการตรวจสอบตามกฎหมาย

ใบอนุญาต ใบรับรอง และผลตรวจตามกฎหมาย · เตือนก่อนหมดอายุ

ความถี่และข้อกำหนดตามกฎหมายต้องยืนยันกับผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียน หน่วยงานท้องถิ่น และกฎหมายฉบับปัจจุบัน ระบบนี้ใช้บันทึกและเตือนตามวันที่ที่กรอกเท่านั้น

สัญญาบริการ (Service Contracts)

สัญญาทุกระบบและ Outsource · เตือนผ่าน Teams ที่ 90 / 60 / 30 วันก่อนหมดอายุ

วันที่ในสัญญาเป็นข้อมูลตัวอย่าง ยังไม่มีไฟล์สัญญาจริงแนบ · ไฟล์ที่อัปโหลดเก็บบนเซิร์ฟเวอร์ของระบบ (ไม่เกิน 95 MB ต่อไฟล์ · ไฟล์ใหญ่กว่านี้เก็บใน SharePoint แล้วแนบลิงก์)

ผู้ให้บริการ (Vendors)

คลิกชื่อเพื่อดูข้อมูลบริษัท สัญญา และผลงาน

รายงานสรุปงานประจำเดือน

ตรวจตัวอย่างด้านล่าง แล้วดาวน์โหลด PDF A4

ป้ายประกาศ / ป้ายแจ้งเตือน

เลือกแบบ ภาษา และแนวกระดาษ แก้ข้อความ แล้วดาวน์โหลด PDF A4

1. แบบป้าย

2. ไอคอนบนป้าย

3. ภาษา

4. แนวกระดาษ A4

5. ข้อความบนป้าย

หัวข้อ (ไทย) ข้อความ (ไทย)

Title (English) Message (English)

สถานที่ / อุปกรณ์ Location (English) (ไม่บังคับ)

ตั้งแต่ (ไม่บังคับ) ถึง (คาดว่าเสร็จ) (ไม่บังคับ)

ติดต่อ (ไม่บังคับ) เลขที่ใบงาน (ไม่บังคับ)

6. ขนาดไอคอนและตัวอักษร

ไอคอน100% หัวข้อ100% ข้อความ100% ตารางรายละเอียด100% คำขออภัย100%

สีป้ายใช้สีความปลอดภัยสากล: แดง = ห้าม/ชำรุด, เหลือง = ระวัง, น้ำเงิน = แจ้งข้อมูล ซึ่งแยกจากสี CI ของแบรนด์

ตั้งค่า (Settings)

ค่าที่ใช้ทั้งระบบ · กด “บันทึก” แล้วมีผลทุกหน้าทันที

ผู้ใช้งานและสิทธิ์

User แจ้งซ่อม ติดตาม และตรวจรับงานของตัวเองผ่านหน้ามือถือ · Admin ใช้ได้ทุกเมนู · ต้องมี Admin อย่างน้อย 1 คน

บริการ Outsource และผู้ให้บริการ

เพิ่มหรือแก้ไขที่นี่แล้วมีผลทุกหน้าที่อ้างอิงทันที: เมนูด้านซ้าย, ใบงานแจ้งซ่อม (ผู้รับงาน), สัญญา, รอบ PM, เครื่องจักร, ผลประเมิน, รายงานประจำเดือน และแจ้งเตือนครบกำหนด

เอกสารจัดซื้อ · เลขที่และผู้ลงนาม

ตั้งครั้งเดียว ใช้เป็นค่าเริ่มต้นของผู้ลงนาม PR และ Memo ใหม่ทุกฉบับ (แก้รายฉบับได้ในหน้า PR) · เลขที่ PR ฝ่ายจัดซื้อเป็นผู้ออกเลข กรอกภายหลังได้ในหน้า PR · เลขที่ Memo ฉบับถัดไปใช้กรณีเริ่มใช้ระบบระหว่างปี จากนั้นระบบรันเลขต่อให้อัตโนมัติ

โมดูลเสริม · PDPA

ระยะเวลาเก็บข้อมูลอ่อนไหวของพนักงาน Outsource · เมนูที่ออกแบบไว้แล้ว เปิดใช้เมื่อพร้อม

งบประมาณ (Budget)

ปีนี้ปิดไว้ได้ ไม่ต้องระบุงบในเอกสาร · ตั้งวงเงินปีหน้าล่วงหน้าได้ แล้วเปิดใช้เมื่อเริ่มปีงบ

กฎการแจ้งเตือน Teams (ร่าง)

รายการที่เข้าเงื่อนไขจะแสดงในหน้า “แจ้งเตือนครบกำหนด” และส่งเข้า Teams ตามกฎนี้

เรื่อง	เมื่อไร	ส่งถึง
รอบ PM	ล่วงหน้า 7 วัน · วันครบกำหนด · เกินกำหนดทุกเช้า	ช่อง FM-Maintenance + ผู้รับผิดชอบ PM
สัญญา vendor	เหลือ 90 / 60 / 30 วัน · วันหมดอายุ	FM Manager + จัดซื้อ (Procurement)
งานกฎหมาย (ตรวจสอบอาคาร ลิฟต์ ดับเพลิง)	ล่วงหน้า 90 และ 30 วัน	FM Manager + ผู้บริหาร
เครื่องจักรซ่อมซ้ำ	ซ่อมหมวดเดียวกัน ≥ 3 ครั้งใน 90 วัน	FM Manager (พิจารณาเปลี่ยน/CAPEX)
อายุใช้งานอุปกรณ์ (งบทดแทน)	เหลือ ≤ 12 เดือน · เกินอายุใช้งาน	FM Manager + บัญชี/การเงิน (ตั้งงบ CAPEX)
งานจัดสถานที่ / บริการสำนักงาน	คำสั่งใหม่ทันที · ล่วงหน้า 3 วันถ้ายังไม่พร้อม	ทีม FM + ผู้รับผิดชอบงาน
นัดส่งของที่สั่งซื้อ	วันก่อนนัดส่ง · วันนัดส่ง · เลยนัดยังไม่รับของ	ผู้ขอซื้อ + จัดซื้อ
การจ่ายเงิน vendor	นัดจ่ายภายใน 7 วัน · เกินนัด / ระงับ	FM Manager + บัญชี/การเงิน

อัปโหลดแบบแปลนและเอกสารอาคาร

อัปโหลดที่นี่ที่เดียว · ไฟล์ไปแสดงที่หน้า “แบบแปลนและเอกสาร” แยกตามระบบและบริษัท

ข้อมูลอาคารและผู้ติดต่อ

ชื่ออาคารผู้จัดการอาคาร (FM Manager)

ที่อยู่อาคาร

เบอร์ฉุกเฉินอาคาร แสดงในฟอร์มแจ้งซ่อมเมื่อเลือกเหตุ P1 ผู้ติดต่อบนป้ายประกาศ เติมให้อัตโนมัติในป้ายใหม่

SLA ตามระดับความเร่งด่วน

ระดับ	ตอบรับภายใน (นาที)	แก้ไขภายใน (ชั่วโมง)
P1 วิกฤต
P2 สูง
P3 ปกติ

การเปลี่ยน SLA มีผลกับการคำนวณทุกใบงาน รวมใบงานเดิมด้วย

การแจ้งเตือน

แจ้งเตือน PM ล่วงหน้า (วัน)แจ้งเตือนสัญญาล่วงหน้า (วัน)

ช่วงนับ “งานซ่อมซ้ำ” (วัน)เกณฑ์ผ่านประเมิน Outsource (%)

ช่อง Teams งานแจ้งซ่อมช่อง Teams งาน PM/สัญญา

ผู้รับมอบหมายงาน (ทีมประจำอาคาร)

หนึ่งบรรทัดต่อหนึ่งรายการ ผู้ให้บริการ (Vendor) จะต่อท้ายรายการให้อัตโนมัติ

ระบบจับคู่งานกับหน้า Outsource จากชื่อ: “แม่บ้าน”, “รปภ.” และชื่อที่ขึ้นต้นด้วย “ช่างอาคาร” ถ้าเปลี่ยนชื่อ งานใหม่จะไม่ถูกนับในหน้า Outsource

การแสดงผล

มีผลทันที ไม่ต้องกดบันทึก

ข้อมูลและการสำรอง

กู้คืนจากไฟล์สำรอง

นำเข้าชุดข้อมูล (เพิ่มเข้าระบบ)

ระบบบันทึกอัตโนมัติทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลง ทั้งข้อมูลและรูปภาพ · ไฟล์สำรอง ZIP รวมทุกอย่าง: ใบงาน รูปก่อน–หลัง เครื่องจักรและรูป PM สัญญาและไฟล์สัญญา โลโก้ ผลประเมิน ป้ายพื้นหลัง และการตั้งค่า · ใช้ไฟล์นี้ย้ายข้อมูลไปเครื่องอื่นได้ · ล้างข้อมูลหรือโหลดข้อมูลตัวอย่างจะคงบัญชีผู้ใช้และการตั้งค่าไว้ ควรสำรองข้อมูลก่อนทุกครั้ง

แบบระบบ JIANCHA HQ Facilities Management

สรุปการออกแบบสำหรับนำเสนอและตัดสินใจ ค่า SLA ความถี่ PM และเป้า KPI ในหน้านี้เป็น ร่างเสนอ ต้องยืนยันก่อนใช้จริง

แนวคิด: CMMS ที่ใช้ง่าย

ทำงานได้แบบ CMMS (ใบงาน ประวัติ เครื่องจักร PM สัญญา) แต่ตัดขั้นตอนที่ทำให้คนไม่อยากใช้ออก

แจ้งได้ในไม่ถึง 1 นาทีบังคับแค่ 3 ช่อง (เรื่อง หมวด ผู้แจ้ง) สแกน QR แล้วชั้น/จุด/เครื่องจักรเติมให้อัตโนมัติ

ไม่ต้องเปิดระบบเพื่อรู้สถานะแจ้งเตือนทุกขั้นเข้า Teams ทั้งผู้แจ้ง ช่าง และหัวหน้า

ระบบจัดลำดับให้ผู้แจ้งเลือก “ผลกระทบ” เป็นภาษาคน ระบบแปลงเป็น P1/P2/P3 และนับ SLA เอง

ภาพก่อน–หลังคือหลักฐานปิดงานไม่ได้ถ้าไม่มีภาพหลังแก้ไข ใช้ทำ Present ได้ทันที

ประวัติค้นได้ทุกมุมตามเครื่องจักร ชั้น หมวด หรือคำค้น ระบบชี้ “ซ่อมซ้ำ” ให้เห็นเอง

เตือนก่อนครบกำหนดPM และสัญญาแจ้งล่วงหน้า ไม่ต้องจำหรือเปิด Excel

เรื่อง	CMMS ทั่วไป	ระบบนี้
การแจ้งซ่อม	ฟอร์มยาว ต้องรู้รหัสเครื่องจักร	QR + 3 ช่องบังคับ แนบรูปจากมือถือ
ความเร่งด่วน	ผู้แจ้งเลือก Priority เอง (มักเลือกสูงสุด)	เลือกผลกระทบ ระบบกำหนด P ให้ Helpdesk ยืนยัน
ติดตามงาน	ต้องล็อกอินเข้าระบบ	ข้อความ Teams ทุกขั้น
ประวัติ	รายงานตาราง export	Timeline ต่อเครื่องจักร พร้อมภาพและเวลาที่ใช้
รายงานผู้บริหาร	ทำ PowerPoint เอง	Present Before vs After จากข้อมูลจริง

โครงสร้างเมนู

กลุ่มเมนู	เมนู	ผู้ใช้หลัก
ภาพรวม	ภาพรวม SLA · แจ้งเตือนครบกำหนด	FM Manager, ผู้บริหาร
งานแจ้งซ่อม	แจ้งซ่อมใหม่ · คิวงานซ่อม · ประวัติงานซ่อม · ใบงาน (ข้อมูลแจ้ง / ภาพก่อน–หลัง / เวลาที่ใช้)	พนักงานทุกคน, Helpdesk, ช่าง
งานบำรุงรักษาระบบอาคาร	ระบบอาคารทั้งหมด 8 กลุ่ม (ไฟฟ้า · ลิฟต์ · ป้องกันอัคคีภัย · ปรับอากาศ · ประปา/สุขาภิบาล · CCTV/สื่อสาร · โครงสร้าง/สถาปัตย์ · ตรวจสอบอาคาร) · เครื่องจักร/อุปกรณ์ · รอบการ PM	หัวหน้าสาย Maintenance, ช่าง
Outsource Service	รปภ. · แม่บ้าน · กำจัดแมลง · ช่างอาคาร (แต่ละหน้า: สัญญา ขอบเขตงาน อัตรากำลัง ประเมินผลรายเดือน งานที่เกี่ยวข้อง)	FM Manager, หัวหน้าสาย Safety
สัญญาและใบอนุญาต	สัญญาบริการ (รวมทุกกลุ่ม + ไฟล์สัญญา) · ใบอนุญาตและการตรวจสอบตามกฎหมาย (ไฟล์ใบรับรอง/รายงาน) · ผู้ให้บริการย้ายไปอยู่กลุ่มระบบ	FM Manager, จัดซื้อ
รายงานและป้ายประกาศ	รายงานประจำเดือน (PDF A4) · ป้ายประกาศ/แจ้งเตือน 8 แบบ (ไทย/อังกฤษ, แนวตั้ง/แนวนอน, PDF A4) · Present ก่อน–หลัง · แบบระบบ	ผู้บริหาร, FM Manager, ช่าง, Helpdesk

ขั้นตอนงานแจ้งซ่อม

นาฬิกา SLA เริ่มเมื่อส่งเรื่อง หยุดเมื่อช่างบันทึกซ่อมเสร็จ ผู้แจ้งเป็นคนตรวจรับและปิดงาน

แจ้งเรื่องสแกน QR กรอกฟอร์ม แนบภาพปัญหา · Teams แจ้งช่อง FM Helpdesk

คัดกรอง+มอบหมายยืนยัน Priority เลือกช่างหรือ vendor ผูกเครื่องจักร · วัด Response

ดำเนินการถ่ายภาพก่อนแก้ไขเพิ่ม งานเสี่ยงต้องมี Permit-to-Work

พักงาน (ถ้ามี)ระบุเหตุผล ระบบแยกเวลาพักงานออกจากเวลาซ่อมจริง

ซ่อมเสร็จบังคับแนบภาพหลังแก้ไข + สาเหตุ + วิธีแก้ · Teams แจ้งผู้แจ้ง

ตรวจรับ+ปิดงานผู้แจ้งให้คะแนน หรือตีกลับ ไม่ตอบใน 48 ชม. ปิดอัตโนมัติ

ความเร่งด่วนและ SLA (ร่าง)

ระดับ	นิยาม	ตัวอย่าง	ตอบรับ	แก้ไข	Escalation ผ่าน Teams
P1 วิกฤต	อันตรายต่อชีวิต/ทรัพย์สิน หรือธุรกิจหยุด	คนติดลิฟต์ ไฟดับทั้งชั้น น้ำรั่วหนัก	15 นาที	4 ชม.	@FM Manager ทันที + โทรศัพท์ · เกิน 1 ชม. แจ้งผู้บริหาร
P2 สูง	ใช้งานได้บางส่วน กระทบงานหรือลูกค้า	แอร์ห้องประชุม ห้องน้ำ อุปกรณ์ครัว	1 ชม.	24 ชม.	เกิน Response → หัวหน้าสาย Maintenance
P3 ปกติ	ไม่เร่งด่วน ยังใช้งานได้	หลอดไฟ ประตูฝืด เฟอร์นิเจอร์	4 ชม.	3 วัน	สรุปรายสัปดาห์

หมวดลิฟต์และระบบดับเพลิงไม่ต่ำกว่า P2 เสมอ · prototype นับเวลาแบบ 24 ชม. และนับ SLA ต่อเนื่องระหว่างพักงาน ระบบจริงต้องตัดสินใจว่าจะหยุดนาฬิการะหว่างรอ vendor หรือไม่

การคำนวณเวลาที่ใช้

ตัววัด	สูตร	ใช้ทำอะไร
เวลาตอบรับ	รับเรื่อง − แจ้งเรื่อง	วัด Response SLA ของ Helpdesk
รอเริ่มงาน	เริ่มดำเนินการ − รับเรื่อง	ดูความพร้อมของช่าง/vendor
พักงาน	Σ (กลับมาทำ − เริ่มพัก)	ดูปัญหาอะไหล่และ vendor
ซ่อมจริง	ซ่อมเสร็จ − เริ่มดำเนินการ − พักงาน	วัดประสิทธิภาพช่าง (wrench time)
รวม (MTTR)	ซ่อมเสร็จ − แจ้งเรื่อง	เทียบ Resolution SLA
ตรวจรับ	ปิดงาน − ซ่อมเสร็จ	ติดตามผู้แจ้งที่ไม่ตรวจรับ

ผู้ใช้และสิทธิ์

บทบาท	ทำอะไรได้	เห็นอะไร
ผู้แจ้ง (พนักงาน, ผู้จัดการร้าน)	แจ้งเรื่อง แนบภาพ ตรวจรับ ให้คะแนน ตีกลับ	งานของตัวเองและหน่วยงาน
Helpdesk / FM Admin	คัดกรอง ปรับ Priority มอบหมาย ผูกเครื่องจักร	ทุกใบงาน
ช่าง In-house	อัปเดตสถานะ แนบภาพก่อน–หลัง บันทึกผลซ่อม บันทึก PM	งานที่ได้รับมอบหมาย + PM ของตน
Vendor (Guest ใน Teams/M365)	อัปเดตสถานะ แนบภาพและ Service Report	เฉพาะงานของบริษัทตน
FM Manager	ทุกอย่าง + ตั้งค่า SLA, PM, สัญญา, vendor	ทุกเมนู
ผู้บริหาร	อ่านอย่างเดียว อนุมัติงานเกินวงเงิน/ต่อสัญญา	ภาพรวม, Present, สัญญา

ข้อมูลในระบบ (Data Model)

ตารางหลักเชื่อมกันด้วยรหัสกลุ่มงาน รหัสเครื่องจักร และรหัส vendor

WorkOrder เลขที่ เรื่อง หมวด ชั้น/จุด ระดับ สถานะ ผู้แจ้ง ผู้รับผิดชอบ asset_id
WorkOrder.time created / responded / started / resolved / closed, holds[]
WorkOrder.photos before[] / after[] พร้อมเวลาและผู้ถ่าย
WorkOrder.result สาเหตุ วิธีแก้ วัสดุ ค่าใช้จ่าย คะแนน
Asset รหัส ชื่อ ระบบ ตำแหน่ง vendor ปีติดตั้ง สถานะ รูปเครื่องจักร
PMPlan asset_id งาน ความถี่ ทำล่าสุด ครบกำหนดถัดไป ผู้รับผิดชอบ
Contract เลขที่ กลุ่มงาน (บำรุงรักษาระบบอาคาร/Outsource) vendor ขอบเขต เริ่ม–สิ้นสุด มูลค่า
Contract.files ไฟล์สัญญา PDF/รูป หลายไฟล์ต่อสัญญา (SharePoint)
OutsourceEval บริการ เดือน คะแนนต่อ KPI หมายเหตุ
Vendor ชื่อ โลโก้ หมวด ผู้ติดต่อ SLA ตามสัญญา
Notification ประเภท ช่อง Teams ผู้รับ เวลาส่ง

งาน Outsource Service

4 บริการที่จ้างภายนอก บริหารแบบผู้ว่าจ้างที่กำกับดูแล: วัดผลตาม KPI รายเดือน และใช้ผลประเมินประกอบการต่อสัญญา

บริการ	KPI หลัก (ร่าง)	เชื่อมกับระบบแจ้งซ่อม
รปภ.	อัตรากำลังครบ · ตรวจตราครบรอบ · รายงานเหตุตามเวลา	รปภ. เป็นผู้แจ้งเหตุหลัก (ตรวจตราพบ → แจ้งซ่อม) · งานที่จอดรถ
แม่บ้าน	อัตรากำลังครบ · ห้องน้ำผ่าน checklist · ตอบคำขอด่วน 15 นาที	รับใบงานหมวดความสะอาด
กำจัดแมลง	เข้าบริการตามรอบ · เรียกเพิ่ม 48 ชม. · รายงานและ SDS ครบ	รับใบงานแจ้งพบแมลง · รอบบริการอยู่ใน PM
ช่างอาคาร	ใบงานทัน SLA · PM ตามแผน · ภาพก่อน–หลังครบ	ผู้รับใบงานหลักและทำ PM พื้นฐาน

เกณฑ์ผ่านเสนอ 80% ของคะแนนเต็ม · มาตรการเมื่อไม่ผ่านต้องเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาจริง

การแจ้งเตือนผ่าน Microsoft Teams

ช่องทาง: ทีม “JIANCHA HQ Facilities Management” แยกช่อง Helpdesk (ใบงาน) และ Maintenance (PM/สัญญา) · ชื่อทีม/ช่องรอกำหนด
วิธีส่ง: Power Automate (แอป Workflows ใน Teams) โพสต์ Adaptive Card พร้อมปุ่มเปิดใบงาน ไม่แนะนำ Incoming Webhook แบบ Office 365 Connectors เพราะ Microsoft กำลังทยอยยกเลิก
ข้อความส่วนตัว (Chat): แจ้งผู้รับผิดชอบเมื่อถูกมอบหมาย และแจ้งผู้แจ้งเมื่อซ่อมเสร็จให้ตรวจรับ
สรุปอัตโนมัติ: ทุกเช้า 08:30 สรุปงานเปิด งานเกิน SLA และ PM ที่ครบกำหนดวันนี้
P1 ต้องโทรศัพท์ควบคู่เสมอ Teams ไม่ใช่ช่องทางฉุกเฉินหลัก

ทางเลือกแพลตฟอร์ม

เลือก Teams เป็นช่องทางหลักแล้ว ทำให้ Solution 1 สอดคล้องที่สุด ไม่ได้ใส่ราคาเพราะต้องขอใบเสนอราคาจริงและเทียบต้นทุนรวม 3 ปี (TCO)

Solution 1 · แนะนำPower Apps + SharePoint + Teams

APPROACH: แอปบน Power Apps ฝังเป็นแท็บใน Teams ข้อมูลใน SharePoint List รูปภาพใน Document Library แจ้งเตือนและนับ SLA ด้วย Power Automate รายงานด้วย Power BI
KEY ACTIONS: ตรวจ license · สร้าง 5 List ตาม Data Model · Flow แจ้งเตือน/สรุปเช้า · QR ทุกชั้น · Pilot 4 สัปดาห์
BUSINESS IMPACT: ใช้บัญชีบริษัทเดิม แจ้งเตือนอยู่ใน Teams ที่ใช้ทุกวัน ข้อมูลอยู่ใน tenant ของบริษัท
RISKS: Present แบบสไลด์และ dashboard ต้องทำใน Power BI/Power Apps เพิ่ม · connector บางตัวต้อง Premium · vendor ต้องเป็น Guest
BEST USE CASE: อาคารเดียว ต้องการใช้ภายใน 1–2 เดือน

Solution 2CMMS สำเร็จรูป (SaaS) + Teams

APPROACH: เช่าระบบซ่อมบำรุงที่มี Work Order, PM, Asset, Mobile app ในตัว เลือกรายที่เชื่อม Teams ได้
KEY ACTIONS: TOR · เทียบ 3 ราย (ภาษาไทย, PDPA/ที่เก็บข้อมูล, Teams integration, API) · ทดลองใช้
BUSINESS IMPACT: ได้ PM/Asset/สัญญาครบทันที ขยายไปสาขาอื่นได้
RISKS: ค่าบริการต่อผู้ใช้รายเดือน · ผูกกับผู้ให้บริการ · การเชื่อม Teams อาจจำกัด
BEST USE CASE: ต้องบริหาร PM ทั้งอาคารและสาขาในระบบเดียว

Solution 3พัฒนาเว็บแอปเอง

APPROACH: พัฒนาตาม prototype นี้ ล็อกอินด้วย Microsoft Entra ID ส่งแจ้งเตือนผ่าน Teams Workflows
KEY ACTIONS: เขียน spec จาก prototype · จ้างทีมพัฒนา · hosting/backup/security · ผู้ดูแลระบบระยะยาว
BUSINESS IMPACT: ตรงกระบวนการและหน้าตาตาม prototype ทุกหน้า รวม Present
RISKS: ต้นทุนและเวลาสูงสุด · ต้องมีคนดูแลต่อเนื่อง
BEST USE CASE: กลุ่มมีทีม IT/Developer และต้องการแพลตฟอร์มกลางของทุกสาขา

แผนดำเนินการและ KPI

เฟส	ระยะ	งานหลัก
0 · ยืนยันแบบ	2 สัปดาห์	ยืนยันหมวด SLA ผังพื้นที่ ช่อง Teams เลือกแพลตฟอร์ม
1 · Pilot แจ้งซ่อม	4 สัปดาห์	เปิดใช้ 1–2 ชั้น ติด QR อบรม Helpdesk/ช่าง
2 · ทั้งอาคาร + งานระบบ	4–6 สัปดาห์	ขยายทุกชั้น นำเข้า asset, สัญญา, แผน PM เปิดแจ้งเตือนครบกำหนด
3 · ต่อยอด	หลัง 3 เดือน	ผูกค่าใช้จ่ายกับงบ OPEX ประเมิน vendor ประจำปี แผนทดแทนเครื่องจักร (CAPEX)

KPI	นิยาม	เป้าเริ่มต้น
SLA Compliance	% งานที่ซ่อมเสร็จภายในกำหนด	≥ 90%
PM Compliance	% รอบ PM ที่ทำภายในกำหนด	≥ 95%
Repeat Rate	% งานซ้ำ จุดเดียวกัน หมวดเดียวกัน ใน 30 วัน	≤ 10%
ภาพก่อน–หลังครบ	% ใบงานที่ปิดพร้อมภาพทั้ง 2 ฝั่ง	100%
ความพึงพอใจ	คะแนนเฉลี่ยจากผู้แจ้ง	≥ 4.0 / 5

ปรับเป้าหลังเก็บ baseline 3 เดือน

การติดตั้งบน Server บริษัท

ไฟล์นี้เป็นหน้าเว็บ (Front-end) ทั้งหมด เมื่อวางบน Server บริษัทต้องมีส่วน Back-end ทำ 3 เรื่อง: ยืนยันตัวตน ตรวจสิทธิ์ และเก็บข้อมูลกลาง ไม่เช่นนั้นข้อมูลจะยังแยกอยู่ในเบราว์เซอร์ของแต่ละเครื่อง

ส่วน	สิ่งที่ต้องมี	หมายเหตุ
Web server	วางไฟล์ HTML บน HTTPS เช่น https://fm.jianchatea.com	ต้องเป็น HTTPS เพื่อเข้ารหัสรหัสผ่านและข้อมูล
ยืนยันตัวตน	Microsoft 365 (Microsoft Entra ID) ผ่าน MSAL.js · ใส่ Tenant ID และ Client ID ใน AUTH.entra แล้วหน้า Log In เปลี่ยนเป็นปุ่ม “เข้าสู่ระบบด้วย Microsoft 365” อัตโนมัติ	สิทธิ์มาจาก App role FM.Admin / FM.User ใน token ไม่ต้องเก็บรหัสผ่านในระบบ
ตรวจสิทธิ์	ทุก API ต้องตรวจ role ที่ server: User อ่าน/แก้ได้เฉพาะใบงานของตัวเอง, Admin ได้ทุกอย่าง	การซ่อนเมนูในหน้าเว็บไม่ใช่การป้องกันข้อมูล
ข้อมูลกลาง	API ใบงาน เครื่องจักร PM สัญญา ผู้ให้บริการ + ฐานข้อมูล (เช่น SQL Server / PostgreSQL) + ที่เก็บไฟล์รูปและสัญญา	โครงสร้างตามหัวข้อ Data Model ด้านบน
แจ้งเตือน Teams	Server เรียก Power Automate / Teams Workflows เมื่อมีงานใหม่ มอบหมาย หรือครบกำหนด	ทำจาก server เพื่อไม่ให้ลิงก์ webhook อยู่ในหน้าเว็บ
สำรองข้อมูล	สำรองฐานข้อมูลและไฟล์อัตโนมัติทุกวัน เก็บย้อนหลังอย่างน้อย 30 วัน	แทนการสำรอง ZIP ด้วยมือ
QR แจ้งซ่อม	ลิงก์รูปแบบ https://…/?floor=ชั้น%203&spot=ห้องน้ำหญิง หรือ &asset=A-LFT-01	หน้ามือถือเติมชั้น จุด และเครื่องจักรให้อัตโนมัติ

ถ้ายังไม่ใส่ Tenant ID / Client ID ระบบใช้บัญชีในเครื่อง (โหมด local) สำหรับทดลองเท่านั้น

ขั้นตอนตั้งค่า Microsoft 365 สำหรับฝ่าย IT

ทำครั้งเดียวที่ Microsoft Entra admin center (entra.microsoft.com) ใช้สิทธิ์ Application Administrator ขึ้นไป

ขั้น	ทำอะไร	ค่าที่ใช้
1	App registrations → New registration	Name: JIANCHA FM HQ · Supported account types: Single tenant
2	Authentication → Add a platform → Single-page application	Redirect URI = URL เต็มของหน้าเว็บบน Server เช่น https://fm.jianchatea.com/ (ต้องตรงทุกตัวอักษร)
3	App roles → Create app role 2 รายการ	FM.Admin (Display: FM Admin) และ FM.User (Display: FM User) · Allowed member types: Users/Groups
4	API permissions	Microsoft Graph → User.Read (Delegated) → Grant admin consent
5	Enterprise applications → JIANCHA FM HQ → Users and groups	ทีม FM → FM.Admin · พนักงานทั้งหมด หรือกลุ่ม All Staff → FM.User · ถ้าต้องการจำกัดเฉพาะคนที่ได้รับสิทธิ์ ตั้ง Assignment required = Yes
6	นำค่าใส่ไฟล์	Overview → Directory (tenant) ID และ Application (client) ID → ใส่ใน AUTH.entra.tenantId / clientId หรือกำหนด window.FM_CONFIG
7	วางไฟล์บน HTTPS และทดสอบ	เข้าด้วยบัญชี FM.Admin 1 คน และ FM.User 1 คน · แนะนำให้วางไลบรารี MSAL ไว้บน Server เดียวกันแทน CDN

Microsoft 365 ใช้ยืนยันตัวตนและสิทธิ์ ส่วนข้อมูลกลางของทุกคนยังต้องมี Back-end เช่น SharePoint List ผ่าน Microsoft Graph หรือฐานข้อมูลบน Server ตามตารางด้านบน

เรื่องที่ต้องยืนยันก่อนพัฒนา

ผังการใช้พื้นที่แต่ละชั้น เพื่อทำรายการจุดและ QR
เบอร์โทรฉุกเฉินอาคาร / รปภ. สำหรับ P1
ชื่อทีมและช่อง Teams สมาชิกแต่ละช่อง และ license Power Apps/Power Automate ที่มี
รายการเครื่องจักรจริง (asset survey) และแผน PM ตามคู่มือผู้ผลิต
สัญญา vendor และ Outsource ปัจจุบันทุกฉบับ (ไฟล์ PDF): วันเริ่ม–สิ้นสุด มูลค่า SLA ผู้ติดต่อ
TOR อัตรากำลังและ KPI ของ รปภ. แม่บ้าน กำจัดแมลง และช่างอาคาร
ชั่วโมงทำการทีม FM และการรับงานนอกเวลา
นโยบาย PDPA สำหรับภาพถ่ายและระยะเวลาเก็บ